介绍抵押贷款
对于关注荷兰房地产市场的外籍人士来说，在了解可以获得多少抵押贷款后，一个至关重要的决策在等待着：选择适合自己的抵押贷款类型。在众多选择中，最常见的两种选项是年金和线性抵押贷款。这些往往是许多人的首选，盖过了其他抵押贷款类型，如仅利息，储蓄，投资等。虽然本文主要关注年金和线性抵押贷款的复杂性，但不容忽视仅利息抵押贷款。对于某些人来说，这种特殊类型可能特别吸引人，提供了独特的优势。深入了解这份关于年金和线性抵押贷款的综合指南，最终您将拥有全面的理解。这将使您能够在荷兰充满活力的住房市场中做出适合自己需求的决策。
理解年金抵押贷款
年金抵押贷款，或本地称为“Annuïteitenhypotheek”，因其独特的月付款结构而脱颖而出。在这里，您的月付款包括抵押贷款利息和还款部分的组合。最初，您会注意到您的付款中有较大比例用于支付利息，而较小比例用于实际的贷款还款。但这里有个转折：随着您进一步走向贷款的期限，这个比例会逐渐变化。在您的抵押贷款期限结束时，您将把大部分月付款用于还款，这将使净月还款略有增加。
关键特点
- 月付款：抵押贷款利息和还款的组合，每月固定总额。
- 初始阶段：由于较大的利息部分，初始的费用较高，贷款还款部分较小。
- 进展：随着您深入了解贷款期限，这个比例会逆转。
- 结束阶段：较大比例用于贷款还款，较小比例用于利息。
样式示例
- 抵押金额： 400,000 欧元
- 期限： 30年
- 利率： 4.35%
- 每月付款：约 1,971.42 欧元
- 独特卖点：每月金额在抵押贷款有效期内是固定的。
这种结构在贷款的早期阶段提供了可预测性，使个人，特别是外籍人士，更容易在适应荷兰新环境时管理他们的财务状况。
值得注意的是，您支付的利息是根据剩余的抵押贷款金额计算的。由于您每月还款，这个未偿还金额随时间而减少。因此，您每月付款中的利息部分在抵押贷款期限内逐渐减少。
理解线性抵押贷款
线性抵押贷款，荷兰称为“Lineaire Hypotheek”，是一种简单而透明的抵押贷款选择，提供了在其期限内不断减少的利息与稳定还款相结合的特性。为了提供清晰和可预测性，这是一种结构，在其中主要还款在整个期间保持不变，而随着未偿还贷款减少，利息部分逐渐减少。
主要特征
- 月付款：包括一致的抵押贷款还款和可变的利息。
- 初始阶段：由于较大的利息部分，开始阶段的月支出较高。
- 还款结构：每月偿还的固定金额，确保主贷款的本金稳定减少。
- 利息动态：随着每次还款未偿还贷款的减少，月付款中的利息部分也减少。
- 结束阶段：随着贷款接近结束期限，月支出减少。
程式化的例子
- 抵押金额： 400,000 欧元
- 期限： 30年
- 利率： 4.35%
- 每月付款：开始时约为 2557 欧元（利息 1446 欧元，本金 1112 欧元），30 年后约为 1112 欧元（利息 0 欧元，本金 1112 欧元）
- 独特卖点：随着时间的推移，负担逐渐减轻
线性抵押贷款的核心是其简单的结构。每月本金还款保持不变，从而明确了每月为抵押贷款预留的金额。然而，利息部分一开始较高，随着未偿还本金金额的减少逐渐减少。随着时间的推移，总月付款变得较少。
寻求可直观跟踪贷款减少情况的抵押贷款计划的外籍人士可能会发现线性抵押贷款很有吸引力。其透明的结构和可预测的还款路径使房主更容易规划他们的财务状况。如果您倾向于前期支出或预计未来收入会减少，这种抵押贷款类型可能最适合您。
仅利息抵押贷款 – 年金与线性抵押贷款的替代方案
年金与线性抵押贷款通常在荷兰的房屋融资讨论中占主导地位。然而，仅利息抵押贷款是另一种备受关注的选择。顾名思义，拥有这种抵押贷款的房主只需在贷款期间支付利息，而无需强制偿还本金。
主要特征：
- 支付结构：只支付贷款金额上的利息，而不是本金。
- 还款：本金贷款金额保持不变，通常在抵押贷款期限结束时偿还。
- 抵押贷款利息扣除：自2013年以来，其受欢迎程度有所下降，因为限制了新仅利息抵押贷款的税务减免。
- 贷款限额：通常，银行允许通过仅利息抵押贷款融资房产价值的50%，因此需要另一种融资方式来支付余额。
- 辅助性按揭贷款：许多银行将仅利息抵押贷款与其他按揭贷款类型相结合提供。
程式化示例：
- 抵押金额： 400,000 欧元
- 期限： 30年
- 利率： 4.35%
- 每月付款：约 1446 欧元
- 独特卖点：较低的月付款。但是，您需要在30年结束时进行一次性偿还或选择其他融资方式。
对于那些预计将来会有大笔资金流入或寻求较低初始月付款的人来说，仅利息抵押贷款可能会显得有吸引力。但是，自2013年以来，其受欢迎程度已经减少，并且由于2013年政策的变化，它现在不如以前有利可图。值得注意的是，在贷款期限结束时，将需要一次性偿还或选择其他融资方式来支付本金。因此，虽然它提供了灵活性，但也存在着外籍人士应当密切关注的风险。
税务减免
Hypotheekrenteaftrek是荷兰房主可获得的税务减免，适用于拥有抵押贷款的房主。当您获得抵押贷款时，实际上是从贷款人那里借款，以您的房屋作为抵押品。您支付这笔贷款上的利息，称为抵押贷款利息。曾经为了鼓励大家买房，买家可以在特定条件下将这些利息从税款中扣除，这被称为抵押贷款利息扣除。
它是如何运作的？
原则很明确。您可以将支付的抵押贷款利息从您的总收入中扣除。这将减少您的所得税。此扣除持续30年。
对于2012年后开始的抵押贷款，有一个要注意的地方。只有年金和线性抵押贷款符合此扣除条件。此外，您必须在30年内偿还抵押贷款。计划以后再借更多？额外的金额将有自己的30年扣除期限。请记住，2013年1月1日之前的抵押贷款有不同、更灵活的规定。
仅利息、年金、线性抵押贷款的利息扣除：
- 年金和线性抵押贷款：对于在2013年1月1日之前或之后购买年金或线性抵押贷款的人，只要在30年内还清抵押贷款，就可以申请抵押贷款利息扣除。
- 仅利息抵押贷款：对于那些在2013年1月1日之前从未拥有仅利息抵押贷款的人，仍然可以获得这种类型的抵押贷款，但它属于“Box III”税收类别。有一个误解是仅利息抵押贷款只适用于2013年以前的房主。实际上，这个政策只关于减税。如果您在2013年之前拥有仅利息抵押贷款，那么其利息是可扣除的。对于2013年后的新借款人，仅利息抵押贷款不再享有税收扣除。
扣除率的演变
自2014年以来，最高收入档次的扣除率每年减少0.5%。从2020年开始，这一比例加速增加到每年3%。到2023年，扣除率将与最低收入档次的比例保持一致，定为36.93%。尽管扣除率并未完全取消，但对于那些属于最高收入档次的人士，已经实施了限制。
比较仅利息、年金和线性抵押贷款：
对于荷兰的外籍人士来说，了解不同抵押贷款类型的细微差别至关重要。以下是年金抵押贷款、线性抵押贷款和仅利息抵押贷款的简要比较，以指导您做出决定。
仅利息与年金与线性抵押贷款的相似之处：
- 抵押贷款利息扣除：年金和线性抵押贷款（以及 2013 年 1 月 1 日之前的仅利息抵押贷款）都允许这些扣除，具有税收优势。
- 高初始利息：年金和线性抵押贷款的初始阶段主要涉及高利息，提供早期抵押贷款利息扣除。
仅利息与年金与线性抵押贷款的区别：
- 年金抵押：
- 付款：抵押贷款利息和还款的合并。随着时间的推移，利息部分会减少，而还款会增加。
- 适合性：最适合那些预计收入将上升的人，因为初始费用平衡，逐渐增加。
- 线性抵押贷款：
- 还款额：每月支付固定的还款金额，随着未偿还本金的减少，利息成本也减少。
- 适用性：受到那些预计将来收入会减少或更喜欢前期较高付款并随时间减少的人的青睐。
- 仅利息抵押贷款：
- 付款：只需在抵押贷款期间支付利息，通常需要通过其他抵押贷款类型或储蓄来偿还本金。
- 受欢迎程度：自 2013 年以来，由于税务减免政策的变化，其吸引力有所下降。
- 适用性：以前因其每月费用低而受欢迎，现在通常与其他抵押贷款类型结合使用。
最终想法
在荷兰选择合适的抵押贷款 – 无论是年金、线性还是仅利息抵押贷款 – 都会影响外籍人士的财务旅程。年金抵押贷款提供了低额的初始付款，适合适应新生活的新人。线性抵押贷款吸引了那些希望前期付款较高且随时间减少的人。尽管自2013年以来，仅利息抵押贷款的吸引力有所减弱，但在特定情况下它仍然是一个可行的选择。关键在于了解个人的财务目标和未来的收入路径。虽然本指南提供了见解，但每个外籍人士的情况都不同。咨询抵押贷款顾问以获得量身定制的建议至关重要。正确的决策可以确保您在荷兰逗留期间的财务舒适。
